Kiralık Evde Demirbaş Bozulursa Masrafı Kim Öder?
Kombi, ankastre, musluk veya evde teslim edilen başka bir eşya bozulduğunda masrafın kiracıya mı ev sahibine mi ait olduğunu temel kurallarla ayırın.
Kiralık evde bir eşya bozulduğunda “demirbaşsa ev sahibi öder” veya “evde ben yaşıyorum, ben öderim” diye tek cümlelik bir kural yoktur. Temel ayrım şudur:
Evin normal kullanıma elverişli halde tutulması için gereken esaslı arıza ve onarımlar kural olarak kiraya verenle; olağan kullanımın gerektirdiği temizlik ve küçük bakım giderleri ise kiracıyla ilişkilidir. Kiracının kusuruyla verilen zarar da kiracının sorumluluğunu doğurabilir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi kiraya verene, kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli halde teslim etme ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurma yükümlülüğü getiriyor. 317. madde ise olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini kiracıya yüklüyor.
Bu nedenle önce “eşya kimin?” değil, “neden bozuldu ve yapılan işlem bakım mı, esaslı onarım mı?” sorusunu sorun.
Üç farklı durumu ayırın
1. Normal eskime veya teknik arıza
Evle birlikte teslim edilen kombi, ankastre fırın, tesisat veya başka bir sabit ekipman normal kullanım sırasında yaşlanma ya da teknik arıza nedeniyle çalışmaz hale geldiyse bu durum çoğu zaman kiraya verenin evi kullanıma elverişli tutma yükümlülüğü açısından değerlendirilir.
Örneğin yıllardır kullanılan kombinin ana kartı kendiliğinden arızalanıyorsa “kiracı kullanıyordu, o ödesin” demek otomatik olarak doğru değildir.
2. Olağan temizlik ve küçük bakım
Türk Borçlar Kanunu 317, kiracının olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerinden sorumlu olduğunu söylüyor.
Bu kategoriye hangi işlerin girdiği somut olaya ve yerel uygulamaya göre değişebilir. Basit sarf malzemeleri, rutin temizlik veya kullanımla birlikte düzenli yapılması gereken küçük bakım işlemleri esaslı arızadan farklı değerlendirilir.
3. Kiracının verdiği zarar
Eşya olağan kullanım nedeniyle değil, kiracının hatalı veya özensiz kullanımı yüzünden zarar gördüyse masraf kiracıya ait olabilir.
Örneğin kullanım talimatına açıkça aykırı bir işlem nedeniyle cihazın kırılması ile cihazın yaşından kaynaklı arıza aynı durum değildir.
Uyuşmazlığın düğüm noktası çoğu zaman bu “sebep” meselesidir.
Kombi bozulduğunda kim öder?
Kombi en sık tartışılan örneklerden biridir çünkü tek cihazda hem rutin bakım hem pahalı teknik arıza bulunabilir.
- Periyodik ve olağan bakım başka,
- Kullanıcı hatası başka,
- Anakart, pompa veya ana bileşenin normal eskime nedeniyle arızalanması başka
bir meseledir.
Bu yüzden servis çağırırken yalnız “tamir edildi” faturası değil, mümkünse arıza tespiti ve sebebini de yazdırmak önemlidir. Sonradan masraf paylaşımı tartışıldığında “parçayı kim değiştirdi?” kadar “neden değişti?” sorusu belirleyici olabilir.
Musluk, sifon, priz veya tesisatta da aynı mantık geçerli mi?
Genel mantık benzer olsa da her küçük arızaya aynı cevap verilmez.
Musluk contasının veya kolay değişen küçük bir parçanın rutin kullanım içinde yenilenmesi ile duvar içindeki tesisatın patlaması aynı değildir. Küçük ve olağan bakım kiracı tarafına yaklaşırken, yapısal veya esaslı onarım kiraya verenin kullanıma elverişli halde bulundurma yükümlülüğüyle daha doğrudan ilişkilidir.
Bu ayrım özellikle “tamir 300 TL mi, 15.000 TL mi?” üzerinden değil, işin niteliği ve arızanın nedeni üzerinden yapılmalıdır. Ucuz bir arıza ev sahibinin; pahalı bir zarar da kiracının sorumluluğunda olabilir.
Arızayı fark edince önce ev sahibine yazılı bildirin
Kiracının önemli yükümlülüklerinden biri de kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeden bildirmektir. Türk Borçlar Kanunu'nun 318. maddesi bunu açıkça düzenler.
Bu nedenle ciddi bir arızada:
- Fotoğraf/video alın.
- Ev sahibine veya yetkili kişiye yazılı mesaj gönderin.
- Arızanın ne zaman başladığını belirtin.
- Acil değilse, büyük bir tamiri tek başınıza yaptırmadan önce nasıl ilerleyeceğinizi netleştirin.
- Servis fişi, fatura ve arıza tespitini saklayın.
Bu kayıtlar, aylar sonra depozitodan kesinti yapılırsa da işinize yarayabilir.
“Ben yaptırayım, kiradan düşerim” demeden önce dikkat
Kiracı açısından en riskli hareketlerden biri, ev sahibine haber vermeden yüksek tutarlı tamir yaptırıp bedeli sonraki ay kira ödemesinden kendiliğinden düşmektir.
Bazı ayıp ve gider durumlarında kiracının yasal hakları olabilir; ancak bunun şartları somut olaya göre değişebilir. Özellikle yüksek tutarlı bir onarımda yazılı mutabakat olmadan kira bedelinden tek taraflı kesinti yapmak yeni bir uyuşmazlık yaratabilir.
Acil bir su kaçağı gibi daha büyük zararı önlemek için beklenemeyecek durumlar ayrı değerlendirilebilir. Yine de mümkün olan en kısa sürede ev sahibine haber vermek, belge toplamak ve gerekiyorsa hukuki destek almak daha güvenlidir.
Kira sözleşmesindeki “tüm tamirat kiracıya aittir” maddesi her şeyi çözer mi?
Konut kiralarında Türk Borçlar Kanunu 301'deki kiraya verenin kullanıma elverişli halde bulundurma yükümlülüğünün kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği açıkça belirtilir.
Bu nedenle sözleşmede genel ve çok geniş bir “bütün arıza ve onarımlar kiracıya aittir” ifadesi bulunması, her türlü esaslı arızanın otomatik olarak kiracıya yüklenebileceği anlamına gelmez.
Buna karşılık kiracının verdiği zarar veya olağan bakım yükümlülüğü de “ev sahibinin demirbaşı” denilerek ortadan kalkmaz.
Eve girerken demirbaş tutanağı neden önemli?
En iyi uyuşmazlık, hiç doğmayan uyuşmazlıktır.
Evi teslim alırken:
- Çalışmayan cihazları,
- Çizik/kırık eşyaları,
- Kombi ve ankastrelerin durumunu,
- Mobilya varsa mevcut hasarları
fotoğraf ve kısa bir teslim tutanağıyla kaydetmek, çıkışta “sen bozmuşsun” tartışmasını azaltır.
Ev arama aşamasındaysanız, para göndermeden önce öğrenci evi tutarken kapora dolandırıcılığına karşı yapabileceğiniz kontrolleri de tamamlayın.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yüksek tutarlı bir onarım, depozito kesintisi veya tarafların anlaşamadığı bir uyuşmazlık varsa sözleşmenin ve somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.